Что происходит в Анапе с ценами на жилье

Что происходит в Анапе с ценами на жилье

Беседа с членом Совета Кубанской палаты недвижимости Владимиром Корзаченко.

Покупка квартиры на черноморском побережье по-прежнему остается для одних мечтой начать новую жизнь на юге, для других – инвестицией и возможностью заработать. На вопросы корреспондента anapa.life отвечает Владимиром Корзаченко - член Совета Кубанской палаты недвижимости.
- В конце прошлого года активно шли разговоры, что в январе-феврале цены на квартиры в Анапе резко скакнут вверх. Насколько оправдались эти прогнозы?
- Полностью. И в первую очередь это относится к рынку новостроек. Если сравнить, скажем, ноябрь прошлого года и сегодняшний день, то рост цен составил свыше 25%. Если осенью прошлого года в Анапе можно было купить квартиру в строящемся доме по цене от 40 тысяч рублей за квадратный метр, то теперь его стоимость начинается с 52 тысяч.
- Наверняка этому есть логичное объяснение…
- Вы правы. Прежде всего, цены на рынке новостроек выросли на ожиданиях застройщиков от грядущего вступления в силу изменений законодательства в сфере долевого строительства. С 1 июля застройщики больше не смогут использовать для строительства средства дольщиков и будут вынуждены строить на свои. Более того, деньги дольщиков застройщики должны будут хранить на специальных экскроу-счетах в банках и платить за обслуживание этих счетов. А это серьезные суммы.
- Догадываюсь, что не у каждого застройщика имеется столько свободных средств…
- Совершенно верно. И тогда он снова отправится в банк, только теперь за кредитом и будет платить по нему проценты. Отсюда и подорожание метров. Это общероссийская тенденция, но предпосылки для роста цен сложились и в самой Анапе.
- Это какие же?
- Здесь играет роль начало реализации в городе политики «одна квартира – одно парковочное место». Не готов выполнить условие – не получишь разрешение на строительство. Для покупателей-автомобилистов это несомненный плюс, но земли для выполнения этого условия недостаточно. Могу ошибиться, но в 2018 году выдали всего от 4 до 6 разрешений, что вызвало на рынке определенное повышение спроса и, как следствие, цены. С начала 2019 года, насколько мне известно, разрешения застройщики стали получать активнее.
- С новостройками понятно. А что на вторичном рынке?
«Вторичка» тоже подросла, но ее надо разделять на недавно сданные в эксплуатацию здания и дома, которым больше 3-5 лет. Если в первых цены поднялись на уровне новостроек, то есть примерно на 25 %, то во вторых рост скромнее – от 0 до 5%.
- Хорошо, давайте к конкретике. Хочу купить себе «однушку», но не в потенциальном долгострое и не откровенно мошеннический вариант. Сколько денег сегодня я должен иметь?
- Риск попасть на долгострой или к мошенникам от цены никак не зависит. И даже 214 Федеральный закон застройщика защитит не всегда. Возьмем к примеру Сочи – в городе начали массовый снос уже возведенных домов, если не ошибаюсь, речь идет о 56 зданиях.
- Ничего себе...
- Да, причем строили их по 214-ФЗ. Просто застройщики не выполнили условия, которые были в разрешениях на строительство. Например, увеличивали этажность. А теперь их сносят по решению суда. Анапа не Сочи, но таких вариантов хватает и здесь. Поэтому, прежде всего, внимание надо обращать не на цену квадратного метра, а изучать разрешительную и проектную документацию, сравнивать, чтобы между ними не было разночтений.
Если говорить о недавно сданных домах, то в спальном районе цена в квартире без ремонта сегодня составит от 60 тысяч рублей, с ремонтом - от 75 тысяч рублей за квадратный метр. В курортной зоне цена будет значительно выше. Квадратный метр в квартире без ремонта обойдется в 75-80 тысяч рублей, с ремонтом - от 90 до 95тысяч рублей и выше.
То есть за «однушку» на 35 кв. м в спальном районе с ремонтом от застройщика готовьте чуть больше двух с половиной миллионов.
- Вы меня расстроили, у меня есть только полтора…
- Не удивили. Ну а как еще риэлтору вас завлечь, если не низкой ценой? В городе бессчетное количество агентств недвижимости, и каждому нужно, чтобы вы обратились именно к ним. Вот и заманивают нереально низкими ценами, но, когда дойдет до конкретики, или объявление «окажется» старым, или квартира «только что проданной» и вам предложат взглянуть другую, но дороже.
- Значит, не судьба пока мне купить квартиру. Или по банкам идти придется. Что у них, кстати, со ставками по ипотеке?
- Ипотечные ставки банки, если говорить о крупнейших («Сбербанк», «ВТБ», «Уралсиб» и «Росбанк»), подняли, в среднем, с 9,5 до 11,5-12%. Индивидуально для клиента ставку в банке могут снизить, но незначительно – не более 1,5%.
- А как же семейная ипотека под 6%?
- К сожалению, пока банки, по крайней мере в Анапе, по ней не работают. Возможно, в будущем что-то в этом вопросе изменится.
- Требования к заемщикам тоже ужесточили?
- Здесь, напротив, стало чуть легче. Прежде всего, это касается сроков рассмотрения заявок – их сократили, в среднем, до 3 суток. Выдачу денег банки тоже теперь проводят быстрей, максимум 10-14 суток со дня обращения. С документами стало попроще. «Сбербанк», к примеру, лояльней стал относиться к квартирам с перепланировками, чего раньше не было.
-Допустим, деньги на новостройку я нашел. Куда мне идти - к риэлтору или сразу в офис к застройщику?
- Здесь сложно советовать. Если вопрос касается стоимости квартиры - без разницы. Если вы самостоятельно изучили рынок, нашли подходящий вариант и проверили застройщика, наверное, стоит заключать прямой договор. Тут важно еще понимать, что застройщик хочет вам продать вполне конкретную квартиру, тогда как нормальный риэлтор должен помочь будущему покупателю сориентироваться в рынке и выбрать идеальный вариант за его деньги. Как врач-терапевт, который смотрит на здоровье пациента в целом, а не отдельные органы. Повторюсь, цена для клиента будет одинаковой, агентство свой процент получит у застройщика.
- Один застройщик платит агентству 4% от сделки, другой только 2%. Где гарантия, что риэлтор поведет меня не к тому, где квартира лучше и дешевле, а к тому, у кого комиссия выше?
- Таких гарантий, естественно, никто не даст. Но никто не запрещает обратиться в несколько агентств для сравнения, а не брать то, что предложат сразу. Как и на любом рынке.

Первоисточник читайте здесь...

Источник: Алексей Макеев

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.